其他
决战广州土地市场！一文看懂房企招拍挂与旧改抉择之路
城市更新体量大。
拿下了城市更新项目，
招拍挂的土地，
不过“洒洒水”（小菜一碟之意）。
房地产进入存量下半场，想方设法增加一级土地储备量，是不少房企的工作重心。传统的招拍挂仍在继续，城市更新也愈加活跃。
2019年房企中期业绩会上，不少房企对于土地及城市更新表现出了“冰火两重天”的态度。对于招拍挂土地，更加谨慎；对于城市更新，没条件也要创造条件。
具体到广州，2019年以来，通过招拍挂与旧改这两种土地获取方式，所涉房企各自收获多少土储、投资多少资金、性价比如何，是时候来一场PK了。
01
△ 点击查看大图
相比之下，今年以来，广州商住地成功出让55宗，地块总出让面积近267万㎡，地块总成交价近835亿元。
02
以平均值来看，今年以来，广州平均中标旧改村的用地面积约109万㎡，平均投资金额（采购金额/改造成本）约为60亿元；平均每宗商住地总出让面积约4.9万㎡，平均每块商住地成交总价约为15.2亿元。
而细化到每平方米的土地，平均每平方米的旧改土地投资金额（采购金额/改造成本）约5521元；平均每平方米的招拍挂商住地成交价约为31290元。
以上数据说明：
1、招拍挂仍然是高频的拿地行为，但是体量小，拿地单价高，单位平方米的招拍挂土地成交价约为单位平方米旧改土地的5.7倍。
2、单个旧村改造拿下的土地面积大，但一次性投入的金额也相对较高，这也与旧村改造本身成本比较高有关联。
03
从成交区域来看，今年以来，中标旧改村分布在番禺（5个）、增城（4个）、南沙（3个）、从化（3个）、花都（2个）、海珠（1个）、黄埔（1个）、荔湾（1个）、白云（1个），多集中在广州外围区。中心区中标旧村占比约19%。
而从招拍挂商住地来看，今年以来，成功出让的招拍挂商住地分布在增城（12宗）、南沙（12宗）、黄埔（11宗）、白云（9宗）、番禺（3宗）、花都（2宗）、天河（2宗）、荔湾（2宗）、从化（1宗）、海珠（1宗）10区，中心区商住地成功出让宗数占总成功出让商住地的45.5%。
而从流拍或终止的商住地，中心区仅有白云区终止太和镇AB2201024、AB2201136一宗商住地，而外围5区则总计流拍或终止7宗商住地。
以上数据说明：
1、外围五区为广州招拍挂和旧改数据主要阵地，但亦是流拍多发地；中心五区的商住地招拍挂整体稳健。
2、目前，想要获取城市核心区土储，或可通过招拍挂来进行。这背后，与城市更新的巨额改造成本息息相关。
04
而从广州各区招拍挂与中标旧改拿地面积及金额看，
广州多个行政区，城市更新释放的土储面积会更大，从化、番禺、海珠、黄埔均超90%，荔湾、增城则近80%。
但从化、番禺较多的原因或为地处市区较为偏远位置，通过小体量的招拍挂吸引房企的难度相对较大，大体量城市更新成本其实尚可；而海珠、荔湾招拍挂释放的土地更为有限，老城区却还有可以城市更新的余地。
黄埔区招拍挂出让土地并不少；城市更新出让土地也为全市第一，高于第二名的番禺近400万㎡。与天河毗邻，科学城、知识城加持的老工业区黄埔，给人的感觉则是招拍挂和城市更新均有热度。
增城向来是新房供应与成交的“东大仓”，招拍挂土地亦是。该区城市更新释放的土储面积排名一般。比起城市更新，招拍挂在周转效率上显然更胜一筹；而增城区划面积超16亿㎡，招拍挂待释放的土地存量大，招拍挂也更能吸引多家房企。
花都区招拍挂出让土地近5成，招拍挂出让土地面积超过番禺。目前，花都区府楼盘数量颇多，花都板块价值已被发掘，但需要进一步提升。城市更新方面，一出手便很壕，田美村中标，堪称天河版猎德。
南沙在政策利好下，招拍挂土地汇聚热度，占比全区土储总出让约5成，招拍挂和城市更新“两手抓，两手都硬”。
白云区是中心五区中，招拍挂和城市更新动作最多的行政区。该区两种拿地表现彼此相当，土拍和城市更新的热度比较平衡。
今年以来，天河区仅招拍挂2宗商住地，分别位于黄埔大道东及金融城起步区。黄埔大道东地更是打破自2016年以来天河无宅地出让的历史。城市更新暂无中标村落，但金融城背景下，招拍挂释放及城市更新是指日可待的事情。
黄埔、荔湾在招拍挂土地金额占比方面，相比土地面积占比要高出很多。黄埔城市更新每平方米的拿地成本较招拍挂会更低，单位平方米旧改成本仅约664元/㎡；荔湾招拍挂单位土地成本相较旧村改造更高，前者是后者的10余倍，仅次于黄埔的近28倍。
05
2019年至今，房企在招拍挂拿地和城市更新获得土储方面的表现，又各自如何？各房企是否存在明显的拿地倾向？
△ 点击查看大图
今年以来，时代中国、星河控股、越秀、合生创展以及保利，在招拍挂和城市更新上双双有斩获。
时代：布局仍聚焦广州外围区
土拍：以15950元/㎡的楼面价拿下白云区人和镇方石村江人三路以南AB0611048、AB0611049、AB0611050、AB0611051地块，以6601元/㎡的楼面价拿下南沙明珠湾起步区2019NJY-7地块。
旧改：收获从化江埔街禾仓村、沙湾镇福涌村及花都横潭村河西经济社旧村。
星河控股：发力南沙？
土拍：以10043元/㎡的楼面底价拍下南沙2019NJY-2。
旧改：拿下南沙黄阁镇东湾村、大涌村下辖新村街旧改。
越秀：作为广州本土房企，落子多个行政区
土拍：以10462元/㎡的楼面价拿下增城区中新镇三迳村83103241A19021地块，还以7329元/㎡的底价拿下从化区江埔街九里步果场地块，并与南方报业传媒集团联合，以11759元/㎡的底价拿下黄埔大道以南鱼珠地段LG-YZ-01地块。
旧改：拿下番禺里仁洞村旧改。
合生创展：增城、番禺分别出手土拍与城市更新
土拍：以10010元/㎡的楼面底价拿下增城区增江街陆村村83002206A19037地块。
旧改：2019年9月16日，拿下番禺新基村旧改。
保利：豪气出手！创荔湾楼面价新高
土拍：荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块被保利豪夺，成交楼面价再创荔湾新高，为42520元/㎡。
旧改：拿下增城中新村旧改。
除此以外，其他中标旧村改造的房企均未有拿地动作。而其中，升龙、方圆、富力在城市更新上动作相对频繁。
升龙：过江龙的广州外围旧改布局
相继拿下番禺东环街蔡边一村、增城新塘镇群星村及九龙镇汤村村，集中在广州外围。
方圆：擅长联合拿地
独自拿下荔湾的鹤洞村和南沙的东瓜宇村，位置优越。
此外，方圆和美林基业联合，拿下海珠新市头村；方圆与升龙联合，拿下番禺沙溪村。
奥园、合景泰富、恒大、华侨城、佳兆业、万科等房企均未有公开的旧改动作。
合景泰富：通吃天河靓地与外围地块
以37465元/㎡的楼面价拿下天河黄埔大道东646号地块，同时收割黄埔2宗商地以及花都、增城各1块居住用地。
恒大：对南沙情有独钟
8月19日出手拿下自贸试验区万顷沙2019NJY-10以及2019NJY-11地块，均为底价成交，楼面价9801元/㎡及9556元/㎡。
华侨城：偏爱增城
分别以11021元/㎡及12115元/㎡的楼面价拿下增城石滩镇郑田村83102200A19022地块及荔城街罗岗村83001208A19211地块。
万科：杀入增城
底价拿下仙村镇沙滘村001地块和永宁街叶岭村83101231A19034地块。
佳兆业：“旧改王”多亮相广州土拍
拿下南沙2019NJY-4及增城荔城街五一村黄牛冚83001205A19173地块。
龙湖：聚焦白云
拿下黄石西路第三煤矿有限公司地块及人和镇方石村江人三路以南AB0611052、AB0611053、AB0611054、AB0611055、AB0611056地块，溢价率分别为33.14%和45%。
中海：落子热门区域
拿下番禺亚运大道北侧石楼镇新城地块一，以及荔湾芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040225-B地块，成交楼面价分别为18202元/㎡和34665元/㎡，溢价率达到45%及23.2%。
而从土地溢价率来看，今年以来，商住地土地溢价率最高约45%，总计有5宗；底价成交的商住地有则有35宗。其中，商住地溢价Top10 房企中，
合景拿下4.5宗地，1.5宗地为底价成交，其余溢价率均高于6.83%，天河黄埔大道东646号地块溢价率达到45%。中国电建联合体拿商住地1宗，溢价45%；中海、龙湖两大房企招拍挂拿下的所有商住地，均位列溢价率Top10；时代中国的土拍，一宗宅地溢价45%，另一宗商地则底价拿下；金茂、深圳龙光虽各自仅1宗商住地，但溢价率均在35%上下；佳兆业所拍的南沙商住地溢价达34%，亦几乎底价成交增城1宗宅地。
奥园、星河控股、万科、绿地、万达、华侨城、合生创展、粤海、恒大、珠江实业、新世界、华侨城均为底价零溢价拿地。
事实上，底价拿地的这些房企，有些也在低调介入旧改：
比如华侨城介入海珠仑头村；珠江实业介入海珠五凤村和增滘村；新世界拿下海珠南箕村；星河控股操刀南沙、番禺3条村等。
06
各大房企究竟如何权衡招拍挂拿地及城市更新获取土储？一起来具体看看他们在各自的年中报告会上怎么说，不少房企的战略与前文拿地呈现不谋而合。
各房企招拍挂土地战略 ↓（滑动了解更多信息）万科：
买地策略：第一，有无现金流，销售回款有个比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；
第二是谨慎态度，溢价率太高就放弃，7月买地相比6月激进，因为土地市场竞争没那么激烈，因为宏观环境和同业头寸紧，万科还好，溢价率低了就会补货多点；
第三，买地方向希望在经济发展好、人口有导入、产业有支撑的长三角和有政策支持的大湾区，希望大量参与TOD项目和旧改项目，这是导向，但买地很难。
融创中国：
将严格控制土地投资，不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准，仅在土地调整窗口期于核心城市补充适价土地，5月份土地市场恢复高位时，基本停止招拍挂拿地。
土地窗口比较短，目前土地市场没有转冷，很多开发商还没有拿到地，很多城市土地价格还没有降低。溢价率有降低迹象，但是整体土地市场处于下行通道。最低点预计是在年底或者明年。
碧桂园：
一直在核心都市圈布局，未来将秉承一到五线均衡布局的策略，依据国家布局和经济政策发展，哪里有市场就去哪里拓展。
旭辉控股：
四季度土地市场竞争减弱会有更多机会出现；未来几年二线城市市场会非常好，人口向二线城市迁移很多，未来主战场是二线城市。
公司将增加二三线的土地储备，增加项目权益比重；重点把握四季度的投资机会，坚决不拿“地王”。
华润置地：
拿地策略还是稳健积极但不能冒进。有纪律、把握机会是公司的原则，逆周期是公司的愿望，公司希望不要踏错节奏就好。
中国海外发展：
下半年土地市场还是以稳为主；在因城施策的背景下，关键在于在什么城市、城市的什么区域拿地。
龙湖集团：
谨慎观望，集中在5-6月补充土储，获取土地数量超过一半。公司土储权益是保证在70%以上，主要投资在一二线，保持好的时机去拿地，从而保证毛利率的高增长。
中国奥园：
土地方面，整体销售、政策、市场没有明显利好，基本上是稳字当头。当前融资形式比较紧张，下半年出现土地急速升温可能性不大；招拍挂会寻找捡漏机会，硬拼可能性不大。
龙光地产：
近几年的买地都是按照量入为出的原则，按照每一年销售额的比例进行控制，通常来讲是在50%左右。
佳兆业：
上半年进入部分三线城市，主要考量是这些城市承接核心城市溢出的产业效果比较明显。原则上公司现在不轻易地进入新的城市，未来仍然将将聚焦大湾区发展。
中国金茂：
内地各城市上半年供地计划完成并不好，整体同比都下滑，下半年全国主要城市土地推地力度会加大，所以下半年会有机会。
正荣地产：
此轮调控会让土地市场降温，9-10月或是低价点；公司会利用这个机会。
各房企城市更新战略↓（滑动了解更多信息）
万科：
参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在上半年末合计约341.4万㎡。
中国恒大：
旧改土储7700万㎡，大湾区占5000多万㎡，主要是旧城拆迁，这些城市拿到优质资源的土地不多。
目前我国住房体系中中40%为商品住宅，20%为老旧住宅，20%为砖混房，住房供应有40%需要靠旧城拆迁完成。深圳的旧改毛利超过50%，净利率超过20%。
华润置地：
积极参与城市更新业务，成功打造极具示范效应的“深圳华润城”城市更新项目，取得全国领先地位。
目前，公司积极跟进城市更新项目46个，其中重点跟进18个项目，预计总建筑面积约2360万㎡；预计2022年开始有签约产生贡献。
旭辉控股：
通过合作开发加旧改模式，已进入粤港澳大湾区8个城市，合计锁定逾30个项目，总建面近600万㎡；成立旧改公司，与广州6个村签订旧改协议，潜在储货值丰厚。太原、武汉、石家庄的一二级联动项目已部分摘牌，地价较低，体量较大。
佳兆业：
拥有占地面积约3200万㎡的旧改项目，全部位于粤港澳大湾区内，其中深圳及广州各占约30%，中山占比接近30%；旧改储备预计货值人民币2万亿元。
公司目前已成功转化上海迄今最大城中村旧改项目。公司目标每年供应80-100万㎡的旧改用地。
龙光地产：
公司城市更新业务目前布局10个城市，土储货值超过3250亿元，平均核心净利率为15%-20%；其中90%在大湾区，货值大，价值高，具有先发优势；2019年预期孵化深圳蛇口自贸区。
时代中国：
目前公司城市更新项目数量为85个，预计可转化为土储建面约2801万㎡，货值约4000亿元，其中有44个项目将可能在2019-2021年完成改造，可以实现土储建面约1247万㎡。
中国奥园：
已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约2197亿元。
公司目前在大湾区广州、深圳、佛山、东莞都有旧改项目，在外省一些一二线城市如南宁、西安、环北京附近都有旧改项目。
富力地产：
城市更新主要地块在一二线城市和大湾区，总共60多个项目，预计可售面积超过3000万㎡。
越秀地产：
公司旧改走在广州前列，广州天河体育中心周边项目、天河道项目均为公司运作，海珠湾造纸厂改造也在积极参与。
07
而在近日，广州城市更新似乎又有加速的劲头。
增城官湖村、南沙坦尾村及番禺石壁一二三四村均仍在招标。
黄埔出台“城市更新10条”，主要包括“强化快批”“聚焦快拆”“保障快建”“严格监管”四个板块内容。
而根据年初广州市规划和自然资源局公布的《2019年广州经营性用地供地蓝皮书》，今年广州共计出让123宗地，截止9月12日，商住地累计出让近半数。9月中下旬，土地招拍挂也已然掀起小高潮。
2019年剩下的日子里，各大房企又将如何发力土储？
其实，招拍挂和城市更新哪个都不容易。房地产就像是一座围城，城外的人总想进去，城里的人亦难免浮浮沉沉。
而今，诸如阿道夫、吉祥航空、广州日报、南方报业传媒集团这种类型的企业也在频频招拍挂拿地；
而城市更新方面，丰乐集团这样非地产起家的本土不知名企业，也以50亿元的投资金额，拿下总用地面积47.67㎡的增城区塘口村。
尽管相比城市更新而言，招拍挂拿地面积好似洒洒水。但每一寸土地都来之不易。要实现拿地面积、拿地金额、开发周期、开发回报及品牌声誉之间的利益、效率最大化，也只能由各房企自行斟酌并抉择了。
温馨提示：文内数据保留至小数点后两位；联合招拍挂或联合旧改的情况，皆以半数计算。
相关数据仅供参考，一切以实际为准。
数据来源：广州公共资源交易中心部分内容来源：丁祖昱评楼市
新闻加点料
广州乐居